“Ação de imissão na posse após arrematação de imóvel: Quando é necessária e como funciona?
Você arrematou um imóvel em leilão e se deparou com a seguinte situação: o imóvel continua ocupado e o ocupante se recusa a desocupá-lo. Surge então a dúvida: é necessário ingressar com uma Ação de Imissão na Posse para tomar posse do imóvel?
A resposta depende de um fator crucial: o tipo de leilão, judicial ou extrajudicial.
Neste artigo, vamos explicar quando a Ação de Imissão na Posse é realmente necessária, como funciona o procedimento e quais medidas administrativas podem (e devem) ser adotadas antes da via judicial.
Arrematação Judicial x Extrajudicial: Diferenças no Procedimento de Posse
Antes de tudo, é importante distinguir as situações:
Arrematação Judicial (Leilão em Ação de Execução ou Cumprimento de Sentença)
Quando o imóvel é arrematado em leilão judicial, o arrematante não precisa ingressar com uma Ação de Imissão na Posse autônoma. Isso porque o pedido de imissão na posse pode (e deve) ser feito dentro do próprio processo judicial onde ocorreu a arrematação.
O Código de Processo Civil prevê a possibilidade de o juiz determinar a entrega da posse ao arrematante, inclusive com o uso de força policial, caso haja resistência do ocupante. Ou seja, a desocupação pode ser requerida diretamente nos autos, agilizando o procedimento.
Arrematação Extrajudicial (Leilão de Alienação Fiduciária)
Já nos casos de leilão extrajudicial, como aqueles realizados em razão de alienação fiduciária (art. 27 da Lei 9.514/97), não há um processo judicial em curso. Assim, se o imóvel estiver ocupado e o ocupante se recusar a desocupar o bem, o arrematante precisará ingressar com uma Ação de Imissão na Posse para garantir seu direito.
Portanto, a Imissão na Posse será necessária somente nos casos de arrematação extrajudicial, ou em situações muito específicas onde a via judicial não tenha tratado da posse.
A Importância da Notificação Extrajudicial Prévia
Antes de partir para a via judicial, é recomendável buscar soluções administrativas. O primeiro passo é enviar uma Notificação Extrajudicial ao ocupante, solicitando de forma formal a desocupação do imóvel em um prazo razoável.
Essa medida, além de demonstrar boa-fé e tentativa de solução amigável, pode evitar um processo judicial desnecessário. Mesmo que o ocupante não desocupe espontaneamente, a notificação servirá como prova de que o arrematante tentou resolver a situação de forma extrajudicial, fortalecendo o pedido judicial posterior.
Documentos Necessários para a Ação de Imissão na Posse
Se as tentativas amigáveis não surtirem efeito, o arrematante deverá reunir a seguinte documentação para propor a Ação de Imissão na Posse:
- Auto ou Carta de Arrematação (ou comprovante da arrematação extrajudicial);
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Cópia da Notificação Extrajudicial enviada ao ocupante;
- Comprovação de que o ocupante não possui título jurídico para permanecer no imóvel;
O Procedimento da Ação de Imissão na Posse
A ação será proposta perante o juízo da comarca onde se localiza o imóvel, e poderá conter pedido liminar de desocupação. O processo seguirá as seguintes etapas:
- Petição Inicial com pedido de liminar;
- Citação do ocupante para se manifestar;
- Produção de provas (se necessário);
- Sentença de imissão na posse confirmando a liminar concedida;
Conclusão: Cada Caso Exige Análise Técnica Cuidadosa
Como vimos, a necessidade de Ação de Imissão na Posse após arrematação depende do tipo de leilão. Enquanto nas arrematações judiciais a posse pode ser requerida nos próprios autos, nas extrajudiciais a ação autônoma será indispensável.
Além disso, a adoção de medidas administrativas, como a Notificação Extrajudicial, é fundamental para tentar solucionar o problema de forma menos onerosa e mais rápida.
Se você arrematou um imóvel e está enfrentando dificuldades para tomar posse, consulte um advogado especializado em Leilões e Direito Imobiliário. Uma assessoria jurídica eficiente fará toda a diferença para proteger seu investimento e garantir seus direitos.
Ação de imissão na posse após arrematação de imóvel: Quando é necessária e como funciona?
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