“Locação não averbada na matrícula: comprador do imóvel é obrigado a manter o contrato?”
A aquisição de um imóvel que está alugado sempre gera dúvidas: o comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação vigente? O que acontece quando esse contrato não está averbado na matrícula do imóvel, mas possui cláusula de vigência?
Neste artigo, vamos esclarecer de forma didática essa questão, explicando a regra prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e a interpretação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A regra do artigo 8º da Lei de Locação
O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece que o adquirente de imóvel locado não é obrigado a respeitar a locação se ela não estiver averbada na matrícula, mesmo que exista cláusula de vigência no contrato.
Veja o que diz a lei:
“Se o contrato de locação contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do locador.”
Ou seja:
✅ Para que o contrato de locação seja oponível ao comprador, é necessário:
- Existência de cláusula de vigência no contrato;
- Averbação desse contrato na matrícula do imóvel.
Sem o cumprimento dessas duas exigências, o comprador pode pedir a desocupação do imóvel, não sendo obrigado a manter o contrato firmado anteriormente.
O que acontece quando a locação é de conhecimento do comprador?
Embora a regra legal seja clara, a jurisprudência tem evoluído para proteger situações em que há conhecimento inequívoco da existência do contrato de locação pelo comprador.
Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento dos Embargos de Declaração no Recurso Especial nº 1.322.238/DF, fixou importante orientação:
O comprador que tem ciência inequívoca da locação não pode, posteriormente, alegar desconhecimento para pedir a desocupação do imóvel.
Assim, ainda que o contrato de locação não esteja averbado na matrícula, se ficar comprovado que o adquirente tinha conhecimento prévio da locação, ele deve respeitar o contrato, sob pena de violar os princípios da boa-fé e da função social do contrato.
Por que o STJ adotou essa posição?
O entendimento do STJ busca evitar que o comprador, mesmo ciente da locação, adquira o imóvel com intuito de descumprir o contrato, prejudicando o locatário.
Essa posição se fundamenta:
✅ No princípio da boa-fé objetiva;
✅ Na proteção da função social do contrato;
✅ No combate a práticas abusivas, como a desconstituição injustificada da relação locatícia.
Assim, prevalece a ideia de que quem age com ciência da situação não pode posteriormente agir em contradição com esse conhecimento.
O que prevalece: a lei ou a decisão do STJ?
Ambos!
A regra legal do artigo 8º da Lei de Locação continua válida e aplicável na maioria dos casos:
➡️ Sem averbação e sem ciência, o comprador não precisa respeitar o contrato.
Contudo, a decisão do STJ cria uma importante exceção:
➡️ Havendo ciência inequívoca, mesmo sem averbação, o contrato deve ser respeitado.
Portanto, é essencial analisar o caso concreto, avaliando:
✅ Existência de cláusula de vigência;
✅ Averbação na matrícula;
✅ Comprovação de ciência inequívoca pelo comprador.
Como se comprova o conhecimento da locação?
A ciência inequívoca pode ser demonstrada por diversos meios, como:
- Cláusulas no contrato de compra e venda mencionando a locação;
- Comunicação expressa ao comprador;
- Visita ao imóvel com constatação da ocupação;
- Outras provas documentais ou testemunhais.
O importante é que se possa provar que o comprador sabia da locação no momento da aquisição.
Conclusão: a importância da assessoria jurídica
A negociação de imóveis locados exige cuidados jurídicos especiais.
➡️ Para o locatário, é importante formalizar o contrato com cláusula de vigência e avaliar a possibilidade de averbação na matrícula.
➡️ Para o comprador, é essencial investigar a situação locatícia do imóvel antes de fechar o negócio.
➡️ Para ambos, contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é a melhor forma de evitar litígios futuros.
Se você está comprando ou vendendo um imóvel locado, ou deseja proteger sua relação locatícia, entre em contato conosco. Nossa equipe está pronta para oferecer uma orientação segura e eficaz!
Locação não averbada na matrícula: comprador do imóvel é obrigado a manter o contrato?
Veja também: O que é uma ação de extinção de condomínio?