“Quem paga a dívida de condomínio na compra de imóvel sem registro Entenda decisão do STJ“

É muito comum, no mercado imobiliário, que imóveis sejam vendidos por meio de contratos particulares de compra e venda, sem que essa transação seja formalizada na matrícula do imóvel.
Nesse contexto, surge uma dúvida frequente: quem deve arcar com as dívidas do condomínio? O comprador que já mora no imóvel ou o antigo proprietário que ainda consta no registro?

Essa questão foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que fixou uma tese importante no Tema 886, trazendo mais segurança jurídica para casos como esse.
Vamos entender o que ficou decidido?

A responsabilidade pelas dívidas condominiais: a regra geral

As taxas de condomínio possuem uma natureza jurídica chamada obrigação propter rem, ou seja, elas acompanham a coisa (o imóvel), independentemente de quem seja o devedor.

Por essa lógica, quem figura como proprietário no registro imobiliário é, em regra, o responsável pelas dívidas condominiais, pois o condomínio só tem acesso às informações que constam na matrícula do imóvel.

O problema na prática: contratos não registrados

Entretanto, muitas transações imobiliárias ocorrem apenas com a assinatura de um contrato de compra e venda, sem que haja o registro na matrícula.
Nesse caso, o comprador toma posse do imóvel, muda-se para ele, mas o nome do vendedor continua constando oficialmente como proprietário.

Quando surgem débitos condominiais, o condomínio tende a cobrar quem consta no registro, gerando conflitos e discussões judiciais.

O que decidiu o STJ – Tema 886

Diante dessa realidade, o Superior Tribunal de Justiça fixou uma tese importante no julgamento do Tema 886, estabelecendo que:

“Na hipótese de alienação do imóvel realizada por meio de compromisso de compra e venda, sem registro, a obrigação de pagar as cotas condominiais é do promitente comprador que exerça a posse direta sobre o imóvel.”

Ou seja, mesmo sem registro formal, o comprador que tomou posse do imóvel é quem deve arcar com as taxas de condomínio, já que ele é quem usufrui do imóvel, utiliza as áreas comuns e se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio.

Essa decisão visa prestigiar a realidade fática em detrimento da formalidade do registro, evitando que o condomínio fique à mercê de disputas entre comprador e vendedor.

Consequências práticas: atenção redobrada ao comprar ou vender imóveis

A decisão do STJ tem reflexos diretos no dia a dia de quem compra ou vende imóveis por contrato particular:

• Compradores que assumem a posse passam a ser responsáveis pelas taxas condominiais, inclusive as anteriores, se não houver negociação expressa.
• Vendedores devem buscar regularizar a transferência no cartório, evitando serem surpreendidos com cobranças de dívidas.
• Condomínios podem cobrar diretamente do possuidor, mesmo que ele ainda não esteja formalmente registrado como proprietário.

A compra de imóveis por contrato de gaveta ou sem registro exige cautela.

A decisão do STJ deixou claro que quem possui o imóvel é quem deve pagar as taxas de condomínio, independentemente de quem figure na matrícula.

Por isso, antes de fechar qualquer negócio, é fundamental consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, para garantir segurança e evitar surpresas desagradáveis.
Quem paga a dívida de condomínio na compra de imóvel sem registro Entenda decisão do STJ
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